Het kettingbeding

Een overeenkomst bindt in beginsel slechts de contractpartijen. Er komen situaties voor waarbij (een van) de contractpartijen ook aan derden bepaalde verplichtingen willen opleggen. Dit gebeurt dan door het opnemen van een zogenaamd kettingbeding in de (koop)overeenkomst. Door het opnemen van een kettingbeding kan bewerkstelligd worden dat ook derden – opvolgend kopers bijvoorbeeld – aan dergelijke verplichtingen gebonden zijn.

Een kettingbeding is een bepaling die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Dit is vaak aan de orde bij de verkoop van onroerend goed. Veel voorkomende voorbeelden hiervan zijn:

  • het opleggen van de verplichte openingstijden voor opvolgend eigenaren van een winkel in een winkelcentrum;
  • het vastleggen in een koopovereenkomst van een onroerend goed dat een bepaald soort bedrijf zich daarin niet mag vestigen; dus dat de koper dit onroerend goed niet mag verhuren aan een concurrent (bijvoorbeeld in een winkelcentrum);
  • het vastleggen aan opvolgend eigenaren van verplichte bijdragen zoals onderhouds- en beheerkosten.

Voorwaarden voor een goed kettingbeding

Een kettingbeding bestaat kortweg uit een viertal essentiële schakels

I. De contractuele verplichting tussen contractpartijen

De afspraak die contractpartijen onderling willen overeenkomen. Bijvoorbeeld de verplichting voor de koper om het onroerend goed niet te zullen verhuren aan een bepaald soort bedrijf, zoals een supermarkt (hierna: ‘het verhuurverbod’)

II. De zogenaamde ‘1e doorgeefverplichting’

De verkoper/projectontwikkelaar zal willen dat indien de koper het onroerend goed doorverkoopt aan een derde, ook deze derde gebonden is aan het verhuurverbod. Om dit te bewerkstelligen kan de verkoper/projectontwikkelaar in de koopovereenkomst de verplichting voor de koper opnemen om bij verkoop aan een derde  het verhuurverbod op te nemen in de koopovereenkomst met deze derde.

III. De  zogenaamde ‘2e doorgeefverplichting

De verkoper/projectontwikkelaar zal niet alleen deze derde, maar ook diens eventuele rechtsopvolgers willen binden aan het verhuurverbod. Hiertoe kan de verkoper/projectontwikkelaar in de overeenkomst met de koper de verplichting voor koper opnemen om:

  1. het verhuurverbod in de koopovereenkomst met een derde op te nemen (1e doorgeefverplichting); én
  2. te bedingen dat deze derde het verhuurverbod en de doorgeefverplichtingen zal opnemen in de overeenkomst tussen deze derde en diens rechtsopvolger (2e doorgeefverplichting).

Let op: Deze ‘2e doorgeefverplichting’ wordt nog wel eens vergeten, waardoor verdere rechtsopvolgers niet gebonden zijn aan (in dit geval) het verhuurverbod.

IV. Het opnemen van een boeteclausule.

Een kettingbeding heeft geen zakelijke werking. Dit betekent dat het verhuurverbod niet automatisch meegaat bij de overdracht van het onroerend goed. Het kettingbeding is ‘slechts’ een beding in een overeenkomst.

Als de koper de derde, waaraan hij het onroerend goed verkoopt, niet informeert over het verhuurverbod en dit verbod niet opneemt in de koopovereenkomst met deze derde, dan  schiet de koper tekort in zijn relatie (contractuele verplichting) jegens de verkoper/projectontwikkelaar, maar is de derde niet gebonden aan het verhuurverbod.

Het is daarom van belang om in de koopovereenkomst tussen de verkoper/projectontwikkelaar en de koper een boeteclausule op te nemen voor het geval dat de koper het kettingbeding niet doorgeeft (let op: van belang is om ook de boeteclausule door te geven!)

Het kettingbeding staat niet in de wet en is dus ook niet gebonden aan veel wettelijke beperkingen. Uiteraard is het kettingbeding wel gebonden aan ‘de gewone’ wettelijke beperkingen. Het beding mag niet in strijd zijn met de wet, zoals bijvoorbeeld de Mededingingswet.

Nadelen kettingbeding

Zoals hiervoor gemeld is een kettingbeding “slechts” een overeenkomst tussen twee partijen en ontbreekt de zakelijke werking.

Dit betekent dat indien de verkoop van het onroerend goed geschiedt door een derde die geen partij is bij het kettingbeding, zoals een hypotheekhouder die het onroerend goed op een veiling aanbiedt, of een curator die het onroerend goed vanuit een faillissement verkoopt, deze verkopende derde niet gebonden is aan het kettingbeding.

Alternatieven

Een kettingbeding is slechts één van de vele mogelijkheden om verplichtingen (of rechten) te laten gelden jegens rechtsopvolgers die niet bij de aanvankelijke overeenkomst waren betrokken. Er zijn alternatieve mogelijkheden, die wellicht beter passen in bepaalde situaties.

Mocht u vragen hebben over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen, dan is WeDo Advocaten graag bereid u hierover nader te informeren.

Wilt u meer weten over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen? Neem contact met ons op en wij informeren u graag.

Borgtocht

Om er zeker van te zijn dat  een overeenkomst wordt nagekomen, worden er vaak zekerheden bedongen: dit kunnen zakelijke zekerheden zijn (waaronder een hypotheekrecht op een woning of een pandrecht op voorraden) of persoonlijke zekerheden (waaronder de borgtocht).

We gaan hieronder nader in op  de borgtocht, ook wel de borgstelling genoemd.

Borgtocht is een overeenkomst waarbij iemand (‘de borg’) zich borg stelt voor de nakoming van een verbintenis van een ander.

Ter illustratie een voorbeeld uit  de praktijk: De bank verstrekt een krediet aan een rechtspersoon. De bestuurder of aandeelhouder(s) van de rechtspersoon stellen zich in privé borg. In het geval de rechtspersoon het krediet niet overeenkomstig de gemaakte afspraken terugbetaalt, kan de bank  het onbetaalde bedrag rechtstreeks innen bij de borg, dus  bij de bestuurder of aandeelhouder(s).

Zakelijke en persoonlijke borgtochten

Er zijn twee soorten borgtochten: de zakelijke borgtocht (de borgtocht wordt aangegaan in de uitoefening van een beroep of bedrijf) en de particuliere borgtocht (de borgtocht met een natuurlijk persoon).

Bij een zakelijke borgtocht worden geen eisen gesteld waaraan de overeenkomst moet voldoen. Deze kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Het geniet uiteraard altijd de voorkeur om dergelijke afspraken op schrift te stellen zodat er achteraf geen bewijsproblemen ontstaan.

De particuliere borgtocht dient  schriftelijk te worden aangegaan. Is dat niet het geval, dan is de borgtocht nietig. Bovendien geldt  in bepaalde gevallen dat er  toestemming van een derde is vereist.

Toestemming echtgenoot

Wanneer een gehuwd persoon (of geregistreerd partner) zich persoonlijk verbindt als borg is in principe toestemming van de andere echtgenoot/geregistreerd partner nodig. De reden hiervan is dat de overeenkomst van borgtocht niet alleen risico`s voor de borg, maar ook voor diens echtgenoot en het gezin met zich brengt.

Indien een persoon zich als borg verbindt zonder toestemming van zijn echtgenoot/geregistreerd partner, dan is de borgtocht vernietigbaar. Deze vernietiging kan alleen door de echtgenoot/geregistreerd partner worden ingeroepen. Slaagt het beroep op vernietiging, dan wordt de borgtocht geacht nooit te hebben bestaan. De geldverstrekker kan de borg dan dus niet tot betaling aanspreken.

Uitzondering op toestemmingsvereiste

Het vereiste van toestemming van de echtgenoot/geregistreerd partner geldt niet indien de borgtocht wordt aangegaan in de normale uitoefening van het bedrijf (oftewel een zakelijke borgtocht). Dit geldt meer in het bijzonder indien een directeur-grootaandeelhouder (een “DGA”) van een B.V. of N.V. in die hoedanigheid een borgstelling aangaat.

Wat wordt verstaan onder ‘ten behoeve van de normale bedrijfsuitoefening’ is echter niet eenduidig en hangt af van de omstandigheden van het geval.

Als een B.V. een krediet bij een bank opneemt ter financiering van de bedrijfsactiviteiten, en de DGA zich hiervoor borg stelt, zal doorgaans aan het criterium zijn voldaan.

In de rechtspraak is hetzelfde geoordeeld over een gebruikelijk rekening-courantkrediet en een lening ter verruiming van het werkkapitaal. Stelt de DGA zich borg voor dergelijke kredieten, dan lijkt toestemming van de echtgenoot in beginsel dus niet nodig.

Voorbeelden uit de rechtspraak waarbij de toestemming van de echtgenoot wel nodig was;

1. De verhoging van een krediet ten behoeve van een sterke uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten;

2. De omzetting van een bestaand krediet waarbij zekerheden werden vervangen door een borgtocht;

3. Een geldlening om de B.V. in staat te stellen de door een derde partij verschuldigde lonen en onkostenvergoedingen voor te schieten.

In deze gevallen konden de verstrekte borgtochten rechtsgeldig door de echtgenoot worden vernietigd. Maar ook hier geldt dat de concrete omstandigheden van het geval doorslaggevend waren bij de toewijzing van de vernietiging.

Van belang blijft dus om bij een – voorgenomen – borgstelling onder meer na te gaan of toestemming van de echtgenoot/geregistreerd partner vereist is.

WeDo Advocaten is graag bereid u hierover nader te informeren.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten