Het kettingbeding

Een overeenkomst bindt in beginsel slechts de contractpartijen. Er komen situaties voor waarbij (een van) de contractpartijen ook aan derden bepaalde verplichtingen willen opleggen. Dit gebeurt dan door het opnemen van een zogenaamd kettingbeding in de (koop)overeenkomst. Door het opnemen van een kettingbeding kan bewerkstelligd worden dat ook derden – opvolgend kopers bijvoorbeeld – aan dergelijke verplichtingen gebonden zijn.

Een kettingbeding is een bepaling die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Dit is vaak aan de orde bij de verkoop van onroerend goed. Veel voorkomende voorbeelden hiervan zijn:

  • het opleggen van de verplichte openingstijden voor opvolgend eigenaren van een winkel in een winkelcentrum;
  • het vastleggen in een koopovereenkomst van een onroerend goed dat een bepaald soort bedrijf zich daarin niet mag vestigen; dus dat de koper dit onroerend goed niet mag verhuren aan een concurrent (bijvoorbeeld in een winkelcentrum);
  • het vastleggen aan opvolgend eigenaren van verplichte bijdragen zoals onderhouds- en beheerkosten.

Voorwaarden voor een goed kettingbeding

Een kettingbeding bestaat kortweg uit een viertal essentiële schakels

I. De contractuele verplichting tussen contractpartijen

De afspraak die contractpartijen onderling willen overeenkomen. Bijvoorbeeld de verplichting voor de koper om het onroerend goed niet te zullen verhuren aan een bepaald soort bedrijf, zoals een supermarkt (hierna: ‘het verhuurverbod’)

II. De zogenaamde ‘1e doorgeefverplichting’

De verkoper/projectontwikkelaar zal willen dat indien de koper het onroerend goed doorverkoopt aan een derde, ook deze derde gebonden is aan het verhuurverbod. Om dit te bewerkstelligen kan de verkoper/projectontwikkelaar in de koopovereenkomst de verplichting voor de koper opnemen om bij verkoop aan een derde  het verhuurverbod op te nemen in de koopovereenkomst met deze derde.

III. De  zogenaamde ‘2e doorgeefverplichting

De verkoper/projectontwikkelaar zal niet alleen deze derde, maar ook diens eventuele rechtsopvolgers willen binden aan het verhuurverbod. Hiertoe kan de verkoper/projectontwikkelaar in de overeenkomst met de koper de verplichting voor koper opnemen om:

  1. het verhuurverbod in de koopovereenkomst met een derde op te nemen (1e doorgeefverplichting); én
  2. te bedingen dat deze derde het verhuurverbod en de doorgeefverplichtingen zal opnemen in de overeenkomst tussen deze derde en diens rechtsopvolger (2e doorgeefverplichting).

Let op: Deze ‘2e doorgeefverplichting’ wordt nog wel eens vergeten, waardoor verdere rechtsopvolgers niet gebonden zijn aan (in dit geval) het verhuurverbod.

IV. Het opnemen van een boeteclausule.

Een kettingbeding heeft geen zakelijke werking. Dit betekent dat het verhuurverbod niet automatisch meegaat bij de overdracht van het onroerend goed. Het kettingbeding is ‘slechts’ een beding in een overeenkomst.

Als de koper de derde, waaraan hij het onroerend goed verkoopt, niet informeert over het verhuurverbod en dit verbod niet opneemt in de koopovereenkomst met deze derde, dan  schiet de koper tekort in zijn relatie (contractuele verplichting) jegens de verkoper/projectontwikkelaar, maar is de derde niet gebonden aan het verhuurverbod.

Het is daarom van belang om in de koopovereenkomst tussen de verkoper/projectontwikkelaar en de koper een boeteclausule op te nemen voor het geval dat de koper het kettingbeding niet doorgeeft (let op: van belang is om ook de boeteclausule door te geven!)

Het kettingbeding staat niet in de wet en is dus ook niet gebonden aan veel wettelijke beperkingen. Uiteraard is het kettingbeding wel gebonden aan ‘de gewone’ wettelijke beperkingen. Het beding mag niet in strijd zijn met de wet, zoals bijvoorbeeld de Mededingingswet.

Nadelen kettingbeding

Zoals hiervoor gemeld is een kettingbeding “slechts” een overeenkomst tussen twee partijen en ontbreekt de zakelijke werking.

Dit betekent dat indien de verkoop van het onroerend goed geschiedt door een derde die geen partij is bij het kettingbeding, zoals een hypotheekhouder die het onroerend goed op een veiling aanbiedt, of een curator die het onroerend goed vanuit een faillissement verkoopt, deze verkopende derde niet gebonden is aan het kettingbeding.

Alternatieven

Een kettingbeding is slechts één van de vele mogelijkheden om verplichtingen (of rechten) te laten gelden jegens rechtsopvolgers die niet bij de aanvankelijke overeenkomst waren betrokken. Er zijn alternatieve mogelijkheden, die wellicht beter passen in bepaalde situaties.

Mocht u vragen hebben over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen, dan is WeDo Advocaten graag bereid u hierover nader te informeren.

Wilt u meer weten over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen? Neem contact met ons op en wij informeren u graag.

“Na mij de zondvloed”, gaat niet altijd op


In geval van faillissement van een vennootschap kan iedere (oud)bestuurder hoofdelijk worden aangesproken voor de schulden die niet kunnen worden voldaan, indien de bestuurder zijn taak kennelijk onbehoorlijk heeft vervuld en aannemelijk is dat dit een belangrijke oorzaak is van het faillissement.

De onbehoorlijke taakvervulling dient te hebben plaatsgevonden binnen een  periode van drie jaren voorafgaand aan het faillissement. Een aan de bestuurder verleende kwijting staat het instellen van een vordering in dit kader niet in de weg.

De situatie
Een directeur grootaandeelhouder (DGA) draagt alle aandelen in zijn vennootschap over aan een derde (koper) tegen betaling van € 1,-.

In de akte van levering is geregeld dat de DGA ontslag neemt als bestuurder en dat de koper van de aandelen als opvolgend bestuurder wordt benoemd.

Ruim een half jaar later failleert de vennootschap en zijn er aanzienlijke schulden. Deze zijn ontstaan doordat er goederen en diensten zijn afgenomen, maar nooit zijn betaald. De curator treft geen administratie aan.

In eerste aanleg, waarbij zowel de (oud) DGA als de koper (opvolgend DGA) zijn gedagvaard, is de opvolgend DGA wegens kennelijk onbehoorlijk bestuur veroordeeld tot betaling van het boedeltekort. De vordering tegen de (oud) DGA is afgewezen. Daartegen stelt de curator hoger beroep in.

Juridisch oordeel Gerechtshof
Naar het oordeel van het Gerechtshof mocht van de (oud) DGA als (toenmalig) bestuurder worden verwacht dat hij, onder meer met het oog op de belangen van de crediteuren van de vennootschap, tenminste enig onderzoek zou doen naar de hoedanigheden, zakelijke achtergrond, financiële gegoedheid en persoonlijke integriteit van de persoon aan wie hij het bestuur en de aandelen van de vennootschap wilde overdragen.

De (oud) DGA heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij zich daadwerkelijk moeite heeft getroost om voldoende onderzoek te verrichten naar referenties, achtergronden en/of de motieven van de opvolgend bestuurder.

Zijn argument dat niets aan het onderhandelingstraject met de koper ongebruikelijk of louche was en geen aanleiding gaf om aan de bedoelingen van de koper/opvolgend bestuurder te twijfelen, acht het Gerechtshof onvoldoende.

Ook de omstandigheid dat de (oud) DGA niet zelf op zoek is gegaan naar een overnamekandidaat maar dat de koper zich bij hem heeft gemeld, doet er niet aan af dat van de oud (DGA) had mogen worden verwacht dat hij in het belang van de gezamenlijke schuldeisers onderzoek zou hebben gedaan naar de opvolgend bestuurder, zeker gelet op de overige omstandigheden van dit geval.

Nu de (oud) DGA een dergelijk onderzoek verwijtbaar heeft nagelaten, wordt hij medeaansprakelijk  gehouden voor (een gedeelte van) het boedeltekort.

Conclusie
(mede) Gegeven de mogelijke hoofdelijke aansprakelijkheid voor een boedeltekort kan het van belang zijn onderzoek te doen naar een overnamekandidaat.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten