Het kettingbeding

Een overeenkomst bindt in beginsel slechts de contractpartijen. Er komen situaties voor waarbij (een van) de contractpartijen ook aan derden bepaalde verplichtingen willen opleggen. Dit gebeurt dan door het opnemen van een zogenaamd kettingbeding in de (koop)overeenkomst. Door het opnemen van een kettingbeding kan bewerkstelligd worden dat ook derden – opvolgend kopers bijvoorbeeld – aan dergelijke verplichtingen gebonden zijn.

Een kettingbeding is een bepaling die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Dit is vaak aan de orde bij de verkoop van onroerend goed. Veel voorkomende voorbeelden hiervan zijn:

  • het opleggen van de verplichte openingstijden voor opvolgend eigenaren van een winkel in een winkelcentrum;
  • het vastleggen in een koopovereenkomst van een onroerend goed dat een bepaald soort bedrijf zich daarin niet mag vestigen; dus dat de koper dit onroerend goed niet mag verhuren aan een concurrent (bijvoorbeeld in een winkelcentrum);
  • het vastleggen aan opvolgend eigenaren van verplichte bijdragen zoals onderhouds- en beheerkosten.

Voorwaarden voor een goed kettingbeding

Een kettingbeding bestaat kortweg uit een viertal essentiële schakels

I. De contractuele verplichting tussen contractpartijen

De afspraak die contractpartijen onderling willen overeenkomen. Bijvoorbeeld de verplichting voor de koper om het onroerend goed niet te zullen verhuren aan een bepaald soort bedrijf, zoals een supermarkt (hierna: ‘het verhuurverbod’)

II. De zogenaamde ‘1e doorgeefverplichting’

De verkoper/projectontwikkelaar zal willen dat indien de koper het onroerend goed doorverkoopt aan een derde, ook deze derde gebonden is aan het verhuurverbod. Om dit te bewerkstelligen kan de verkoper/projectontwikkelaar in de koopovereenkomst de verplichting voor de koper opnemen om bij verkoop aan een derde  het verhuurverbod op te nemen in de koopovereenkomst met deze derde.

III. De  zogenaamde ‘2e doorgeefverplichting

De verkoper/projectontwikkelaar zal niet alleen deze derde, maar ook diens eventuele rechtsopvolgers willen binden aan het verhuurverbod. Hiertoe kan de verkoper/projectontwikkelaar in de overeenkomst met de koper de verplichting voor koper opnemen om:

  1. het verhuurverbod in de koopovereenkomst met een derde op te nemen (1e doorgeefverplichting); én
  2. te bedingen dat deze derde het verhuurverbod en de doorgeefverplichtingen zal opnemen in de overeenkomst tussen deze derde en diens rechtsopvolger (2e doorgeefverplichting).

Let op: Deze ‘2e doorgeefverplichting’ wordt nog wel eens vergeten, waardoor verdere rechtsopvolgers niet gebonden zijn aan (in dit geval) het verhuurverbod.

IV. Het opnemen van een boeteclausule.

Een kettingbeding heeft geen zakelijke werking. Dit betekent dat het verhuurverbod niet automatisch meegaat bij de overdracht van het onroerend goed. Het kettingbeding is ‘slechts’ een beding in een overeenkomst.

Als de koper de derde, waaraan hij het onroerend goed verkoopt, niet informeert over het verhuurverbod en dit verbod niet opneemt in de koopovereenkomst met deze derde, dan  schiet de koper tekort in zijn relatie (contractuele verplichting) jegens de verkoper/projectontwikkelaar, maar is de derde niet gebonden aan het verhuurverbod.

Het is daarom van belang om in de koopovereenkomst tussen de verkoper/projectontwikkelaar en de koper een boeteclausule op te nemen voor het geval dat de koper het kettingbeding niet doorgeeft (let op: van belang is om ook de boeteclausule door te geven!)

Het kettingbeding staat niet in de wet en is dus ook niet gebonden aan veel wettelijke beperkingen. Uiteraard is het kettingbeding wel gebonden aan ‘de gewone’ wettelijke beperkingen. Het beding mag niet in strijd zijn met de wet, zoals bijvoorbeeld de Mededingingswet.

Nadelen kettingbeding

Zoals hiervoor gemeld is een kettingbeding “slechts” een overeenkomst tussen twee partijen en ontbreekt de zakelijke werking.

Dit betekent dat indien de verkoop van het onroerend goed geschiedt door een derde die geen partij is bij het kettingbeding, zoals een hypotheekhouder die het onroerend goed op een veiling aanbiedt, of een curator die het onroerend goed vanuit een faillissement verkoopt, deze verkopende derde niet gebonden is aan het kettingbeding.

Alternatieven

Een kettingbeding is slechts één van de vele mogelijkheden om verplichtingen (of rechten) te laten gelden jegens rechtsopvolgers die niet bij de aanvankelijke overeenkomst waren betrokken. Er zijn alternatieve mogelijkheden, die wellicht beter passen in bepaalde situaties.

Mocht u vragen hebben over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen, dan is WeDo Advocaten graag bereid u hierover nader te informeren.

Wilt u meer weten over het kettingbeding of alternatieve mogelijkheden om een derde buiten een overeenkomst bepaalde verplichtingen op te leggen? Neem contact met ons op en wij informeren u graag.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies "om u de beste surfervaring mogelijk. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op "Accepteren" hieronder dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten